Tapu-Emlak İşleri İle İlgili Herşey

Konusu 'Hukuk Köşesi' forumundadır ve Adivar tarafından 12 Aralık 2007 başlatılmıştır.

    12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  1. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    A.1-Sigortanın Kapsamı
    587 sayılı kanun hükmünde kararname gereğince , 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler , tapuya kayıtlı ve mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar , bu binalar içinde yer alan ve ticarethane , büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile , deprem , yangın , infilak ve yer kayması dahil sigortalı binalarda ve temellerinde , doğrudan neden olacağı maddi zararlar , sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.
    A.2- Sigorta Kapsamı Dışında Kalan Binalar
    2.1- Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar
    2.2 Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar.
    2.3- Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar
    2.4- 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa edilmiş olan ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan binalar.
    A.3- Teminat Dışında Kalan Haller
    Aşağıdaki haller sigorta teminatının dışındadır.
    3.1- Enkaz kaldırma masrafları , Kâr kaybı. İş durması , kira mahrumiyeti , alternatif ikametgah ve iş yeri masrafları , mali sorumluluklar ve benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar,
    3.2- Her türlü taşınır mal , eşya ve benzerleri
    3.3- Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar.
    3.4- Manevi tazminat talepleri
    A.4- Sigorta bedelinin tescili
    Sigorta bedelinin tespitinde , sigorta edilen meskenin yapı tarzı için Hazine Müşteşarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar esas alınır . Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli her halde ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen azami teminat tutarından çok olamaz.
    A.5- Aşkın sigorta
    Sigorta bedeli , sigortalanan meskenin değerini aşarsa , sigortanın bu değeri aşan kısmı geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta ettirince gün esası üzerinden iade edilir.
    A.6- Muafiyet
    Her bir hasarda , sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili muafiyet uygulanır . Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan muafiyet miktarını aşan kısmında sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından , her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır.
    A.7- Sigortanın Başlangıcı ve Sonu
    Sigorta , poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde , aksi kararlaştırılmadıkça Türkiye saati ile öğleyin saat 12:00' de başlar ve öğleyin saat 12:00'de sona erer.
     
  2. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  3. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    A-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
    2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda ''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.
    B-GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
    Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
    C-ÖDENECEK HARÇ
    Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
    D-KAZANCIN GELİR VERGİSİ
    Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
    E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
    Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
    Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
    a)Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
    b)Tapu harcı ödemezler.
    c)Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
    Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)
    F-SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
    Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.
    G-GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
    Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması , örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).
    Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.
    Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)
    1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
    Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı ''iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan'' gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997'de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001'de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.
    Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor.
    1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998'den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.
    2-Verginin Hesabı
    Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi ''vergi tarifesine göre'' yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.
    SONUÇ
    Gayrimenkul alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.
    Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin , ileride yeni bir değişiklik olmadığı taktirde, 31.12.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003'ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle , 2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.
     
  4. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  5. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    A - GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU
    Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla , emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır.
    Bunun en pratik yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
    Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre ; satış konusu gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).
    B-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ
    Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
    1-Gelir Vergisi Açısından
    Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md.56/D-6) Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2).
    2- Harç Yönünden
    2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.
    3- Harcın Oranı Yönünden
    Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
    2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde)
    Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
    Gayrimenkullerin,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
    Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8
    Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9
    Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
    Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6
    Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira
    tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4
    Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde
    emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
    Gayrimenkullerin,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak
    edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15
    C-EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ
    Gayrimenkul alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001'de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
    Gayrimenkulün , bütçe yılının son üç ayı içinde , örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek (EVK md.23) .
    D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL
    Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ''İvazsız'' yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).
    E-NEREDEN BULDUN SORUSU
    Gayrimenkul alanlar gayrimenkulün bedelini ''nereden buldun'' şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini de , ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.
     
  6. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  7. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    Gayrimenkul alanlar ve satanların , Vergi yasalarında ve Harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar var. Gayrimenkul alanların ; aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına , tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler , verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor.

    Gayrimenkul satanlarında ; gayrimenkulün tapudaki satış değeri bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi , satıştan doğan kazancın gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda , satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor.

    Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar , ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır.
     
  8. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  9. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    Emlak komisyoncusu , kendisine kapora almak konusunda verilmiş vekaletname olmaksızın KAPARO ALAMAZ . Kapora , alım - satım işlerinde , satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.

    Emlak Komisyoncusu 'nun YER GÖSTERME ÜCRETİ alması yasaktır. Kesinlikle vermeyiniz.

    Emlak komisyonculuğu' nu meslek edinenler dışındaki kişi ve kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları ...v.s) Emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar. Sizi mağdur ettikleri gibi , fatura kesmedikleri için devleti de zarar uğratmaktadırlar. Bu kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmayınız. Vergi kaçağı suçuna ortak olmayınız. Gayriresmi çalışanları odamıza bildiriniz.

    Emlak Komisyoncusu 'nun vergi levhasını ve Odaların verdiği sicil belgesini görmek konusunda ısrarcı davranın. Bu belgeleri olmayan Emlak Komisyoncuları ile iş yapıp zarara uğradığınızda hakkınızı arayabileceğiniz bir mesleki kurum bulamayacağınızı unutmayınız.

    Odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulun durumu konusunda sizin adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.




    Tapu değeriyle satış değerinin farkı



    Gayrimenkulün , alım satımı sırasında ,tapu işlemlerine esas gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabir. Bu durumda satıcı , isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış değerin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır.( Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü' nün , Osman Arıoğlu' nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih ve 63/6373-557 Sayılı yazı )

    Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin , gerçek satış bedelinin üzerinde olduğu ve satışında ''dört yıl içinde '' yapıldığı hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi incelemesinde gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile karşılaşmamak için , gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca yazdırmalıdır.
     
  10. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  11. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    Tapu İşlemlerinde Doktor Raporu İstenecek Haller
    Tapu sicil müdürünün ,talepte bulunanın medeni haklarını kullanması (fiil ehliyeti) hususunda şüpheye düşerse,konuyla ilgili hükümet tabipliğinden rapor isteyebileceği Tapu Sicil Tüzüğünün 14.maddesinde belirtilmektedir.
    Yüksek Sağlık Şurasının 20-21 şubat 2003 tarih 10642 sayılı tavsiye kararında, yalnızca yapılacak hukuki işlemle ilgili olarak,işlemin yapıldığı anda kişinin işlem yapma ehliyeti veya akli melekesinin yerinde olmadığından ciddi şüphe duyulması veya bu yolda bir iddia ihbar ve şikayetin olması halinde tabip raporu isteneceği,tabibin gerek görürse ilgili uzmana sevk yaparak uzman tarafından rapor tanzimini isteyebileceği ,65 yaşın üstünde herkes den bila istisna rapor istenmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir.Tapu sicil müdürü sadece tereddüt veya bu yolda ihbar iddia ve şikayet halinde hükümet tabipliğine sevk yapacağına göre ,söz konusu hallerin varlığının takdir ve tespiti de hükümet tabipliğine ait olacaktır.
    Aksine bir kuşku, ihbar, şüphe veya belge olmaması halinde, tapu sicil müdürlüklerince işlem sahiplerinden rapor istemeyecektir. Bu konuda mevzuatın belirlediği bir yaş sınırı da bulunmamaktadır. İşlemde ilgisinden rapor istenmesi, yukarıda belirtilen belli hallerde istisnai bir durum olup, takdiri de tapu sicil müdürüne aittir.
    Tapu İşlemlerinin Mali Yönü Beyan edilecek değerlen yönünden
    İcra dairelerinin yaptığı satışlar ile mahkeme kararının tescili gibi bazı işlemler dışında tapu işlemlerinin de işleme konu taşınmazı emlak vergisi ile ilişiği kestirilmemekte , tapu harçları , ilgililerin tapu sicil müdürlülüğüne beyan edecekleri değerler üzerinden tahsil edilmektedir. Bu nedenle istisna i haller dışında işlemin vergi dairelerine havalesi de söz konusu değildir.
    Tapu harçlarının tahsili ilgilisinin beyanına tabi olmakla birlikte beyan edilen değerlerin , Emlak vergisi değerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması gerekir. Tapu sicil müdürlüğü , bildirilen değerin , emlak vergisi değerlerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması hususunda ilgilileri sadece uyarmakta bunun dışında söz konusu değerlere bir müdahalesi olmamaktadır. İlgililerce beyan edilen değerinin düşük olması veya aşınmazın emlak vergisi ile ilişiğinin bulunması halinde vergi dairelerince taakuk ettirilecek vergi ve cezalardan devralan ve devredenler mütessilen sorumlu tutulmaktadır. Bu husus düzenlenecek resmi senet veya tescil istem belgelerine yazılarak yetkililerin imzası alınmaktadır. Bu nedenle herhangi bir ek vergi veya ceza ile karşılaşılmaması için işlem için beyan edilecek değerin emlak vergisi değerine o yıl için uygulanan yeniden değerleme oranının yarısı ile çarpımı sonucu bulunacak değerden düşük olmaması ve işlemden önce taşınmazın emlak vergi ile ilişiğinin kestirilmesinde büyük yarar vardır.
    Örneğin ; 2004 emlak vergi değeri 100.000. YTL ‘sı olan bir taşınmazın 2005 yılında satışı halinde 2005 yılı ılı için uygulanan % 11.2 yeniden değerleme oranının yarısı olan %5.6 ile çarpım sonucu bulunacak deüer tapu harcı için beyan edilen en az değer olacaktır..Buna göre;
    Söz konusu taşınmaz için tapu sicil müdürlüğüne bildireceğimiz en az değer;
    100.000 YTL X %5.6= 105.600 YTL olacaktır.
    105.600 YTL olarak beyan edilen bir satış işleminde ödenecek toplam bedel ise :
    105.600 x binde 15 x 2 = 3160 YTL alım-satım harcı(toplam)
    ve döner sermaye ücreti ödenecektir.
     
  12. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  13. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    Gayrımenkul piyasasası hareketlendi. Emlakçı sayısında patlama yaşanmaya başlandı. Dolandırıcılara dikkat çekildi.
    İzmir Emlakçılar ve Emlak Müşavirleri Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Rıdvan Akgün, cep telefonunu vererek gazete ilanları aracılığıyla müşteri arayan bazı kişilerin peşinat aldıktan sonra da ortadan kaybolduğunu öne sürdü.
    Bu yıl yürürlüğe girmesi beklenen Mortgage sistemiyle birlikte emlak sektörü hareketli günler yaşamaya başladı. Son zamanlarda emlakçlığın en gözde mesleklerden biri haline geldiğini ifade eden Akgün, satışların patlamasıyla birlikte fırsatçılık yapan emlakçılara karşı vatandaşları uyardı. Akgün, "Son 5 yılda hiç yüzü gülmeyen emlakçılar iş yapmanın mutluluğunu yakaladı. Emlakçıların Mortgage sistemine bakış açıları olumlu olup, mesleklerinde geleceğini bu sistemde görüyor" dedi.
    Satışların patlamasıyla kurumsal emlakçılığın ön plana çıktığını, emlak sektöründe yeni yapılanma ve yasal düzenlemelerin gündeme geldiğini ifade eden Akgün, "Halkımız fırsatçılarla en önemlisi adresi ve mükellefiyeti olmayan insanlardan uzak durmalı ve alışveriş yapmamalı. Son günlerde emlakçı olmayanlar, emlakçı gibi davaranarak vatandaşı zor durumda bırakıyor" diye konuştu.

    Parayı alıp kayboluyorlar
    Son günlerde sektörde yaşanan hareketlilikle birlikte, eski konutları değerinin çok üzerinde satmaya çalışan emlakçılar olduğu gibi, hiçbir vergi mükellefiyeti olmayan kişilerin de emlakçılığa soyunduğunu ileri süren Akgün, "Gazetelere ilan veren bazı kişiler, arkadaşının bir yakınının evini satmaya ya da kiralamaya çalışıyor. İlanlarda yalnızca cep telefonu numarası veren bu kişiler ev satın almak ya da kiralamak isteyenlerden peşinatı aldıktan sonra ortadan kayboluyor. Bunlar cep telefonu emlakçıları" diye konuştu.
     
  14. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  15. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    BİR GAYRİMENKULUN FİYATININ TESPİT EDİLİŞİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR (EKSPERTİZLİK)

    Ekspertizlik:Fransızca’dan gelen bir terimdir. Uzmanlık anlamına gelir. Gayrimenkul piyasasında ise emlak değerlemeyi kast eder.Dünyada ve ülkemizde artık modern değerleme teknikleri kullanılmakta ve bu teknikler dört başlık altında toplanmaktadır.

    1)Maliyet Metodu
    Burada muhtemel bir alıcının belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından hareket edilir.
    2) Piyasa (Pazar) Değeri veya Emsal Metodu
    Burada ise değerlemesi yapılan gayrimenkulun benzer gayrimenkullerin satış değerleri ile karşılaştırılmasıdır.
    3) Geliştirme metodu
    Değerlemesi yapılacak gayrimenkulun o andaki kullanımından daha farklı olarak bir başka uygulamaya hizmet edecek şekilde geliştirilmesinden doğacak gelirlerin karşılaştırılmasından yapılır.
    4) Finansal Metod
    Gayrimenkulun gelecekte tahakkuk edecek gelirinin belirli bir ıskonto hesabı ile bu günkü değerinin hesaplanmasından elde edilir.

    Dikkat Edilmesi ve Göz Önünde Bulundurulması Gereken Kriterler
    Bina yaşı ve metrekaresi
    Arsa payının tespiti
    Isınma şekli, otopark durumu
    Ulaşım durumu
    Cephe, katı
    Toplam daire sayısı
    Manzarası
    Site ise sosyal aktivitelerini değerlendirmek
    Emlakın boş ya da kiracılı olduğunun tespiti
    Yangın merdiveni, güvenlik
    Hidrofor, jeneratör
    Oda sayısı, kullanım özellikleri
    Balkonların elverişliliği
    Salon oda bağlantıları
    İnşaat sınıfı (Cinsi)
    İç ve dış inşaat malzeme kalitesi
    Bahçe ve çevre düzeni
    Ses ve ısı izolasyonu
    Depreme dayanıklılığı
    Zemin etüdü yapılmış mı?
    Piyasadaki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurarak gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirme yapmak izleri doğru sonuçlara götürür.
     
  16. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  17. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    Mortgage ve konut kredisi veren bankalar
    HSBC konut kredisi
    Oyak Bank konut kredisi
    İşbank konut kredisi
    Finansbank konut kredisi
    Ziraat Bankası konut kredisi
    Koçbank konut kredisi
    Yapı Kredi Bankası konut kredisi
    Bankeuropa konut kredisi
    Fortis Bank konut kredisi
    Garanti Bankası konut kredisi
    Şekerbank konut kredisi
    Türkiye Ekonomi Bankası konut kredisi
    Halkbank konut kredisi
    Denizbank konut kredisi
    Akbank konut kredisi
    Vakıfbank konut kredisi
    Tekfenbank konut kredisi

    Konut kredisi verirken bankaların aradığı şartlar
    Bankasına göre değişmekle birlikte bankaların konut kredisi verirken aradığı bazı şartlar şunlar:
    Yarım konuta kredi yok:
    Kredi kullanılacak konutun en az yüzde 75'inin bitmiş olması gerekiyor. Eğer projeyi yapan şirket ile özel bir anlaşma yoksa, inşaat halindeki projelere kredi vermiyor.

    Zemin sağlamlığı:
    Bankaların önemli kriterlerinden birisi de deprem açısından zeminin sağlam olması koşulu. Zemini sağlam olmayan bölgelerdeki konutlar için kullanılacak kredi başvuruları reddediliyor.

    Bina sağlamlığı:
    Binanın sağlam ve önceki depremlerde hasar görmemiş olması gerekiyor. Depremden zarar gören binalardaki konutlara, hasar derecesi ne olursa olsun, sonradan güçlendirilmiş bile olsa, kesinlikle kredi verilmiyor.

    Binanın yaşı:
    Bankalar binanın yaşına önem veriyor. Eski binalarda, ki çoğu zaman 10 yıldan daha önceki tarihte yapılmış konutlardaki kredi başvuruları geri çevriliyor.

    Tapu durumu:
    Hiçbir banka arsa paylı tapulu konutlara kesinlikle kredi vermezken, bazı bankalar bazı kat irtifaklı konutlara kredi kullandırıyor. Ama banka kredisi kullanabilmek için, satın alınacak evin kat mülkiyetli olması gerekiyor.

    İskân izni:
    Kredi talebinde bulunulan konutun bulunduğu binanın oturum iznin olması gerekiyor. Oturum izne olmayan binalara konut kredisi verilmiyor.

    Kaçak kat:
    Bankaların konut kredisi verirken gözönünde bulundurduğu bir önemli konuda iskan izinli bir binada bile olsa kaçak kat olup olmaması. Özellikle bahçe ve çatı dubleksi ile çatı katlarda, ekspertiz çalışması yapılırken sadece ruhsatlı olan kısım için kredi veriliyor. Kaçak kısımlar için kesinlikle kredi verilmiyor.
     
  18. 12 Aralık 2007
    Konu Sahibi : Adivar
  19. Adivar

    Adivar Popüler Üye Üye

    Katılım:
    27 Haziran 2007
    Mesajlar:
    6.280
    Beğenildi:
    43
    Ödül Puanları:
    148
    Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

    1) Öncelikle alacağınız gayrimenkulün amacınıza yönelik olup olmadığını tespit edin

    2) İşinize, okulunuza,merkezlere olan uzaklığını ve hatta ulaşım durumunu göz önünde bulundurun

    3) Eğer tüm kriterleriniz gayrimenkulu almaya uygun olduğunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydını kontrol etmeyi ihmal etmeyin.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

    4) Eğer alacağınız gayrimenkul bir iş yeri veya bir konutsa içinde kiracı olup olmadığını , kiracının kontrat süresini ne kadar olduğunu, dairenin binaya borcunun olup olmadığını öğrenin.

    5) Binanın aylık giderleri, ısınma şekli, yaşı, tesisat durumu,güvenlik,ses ve ısı izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapın.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın

    Alım Yaparken Yasal İşlemler Neler?

    Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı,tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, "düzenleme şeklinde vekaletname" ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu'ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.Tapu Müdürü,istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

    Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

    Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

    Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

    Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

    Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

    Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.
    Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.
    Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.
    Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.
    Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir


    Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.

    Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir

    Yabancı Gerçek Kişiler Tükiyede Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?

    Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır

    Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

    Tanınan bu hakka getirilen sınırlamalar nelerdir?
    Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler

    Köy kanunu ile yabancı gerçek kişiler köylerde mülk edinemezler

    Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler

    Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye'de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinilebilnir.