Türkiye’de gayrimenkule olan ilgi günden güne artıyor.
Son yıllarda ister yerli olsun ister yabancı yatırımcı, konuta yönelenler öncelikle ‘kazanç’ odaklı hareket ediyor. Özellikle İstanbul’un farklı semtlerinde yükselen projelere akın edenler, ilgilendikleri projenin semtinin geleceği hakkında da nelerin olup bittiğini merak ediyor. Peki İstanbul’un 10 cazip bölgesi nereler, bu semtlerde hangi projeler yükseliyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme ve EVA Gayrimenkul Değerleme şirketlerinin verileri ışığında emlak yazarımız Mehmet Canıtatlı araştırdı.
Son 10 yılda ulaşım akslarının artırılması, bakir bölgelerin yaşam alanlarına açılması, 3. Havalimanı, Marmaray, Kuzey Marmara Otoyolu ve Sahil Park alanlarının düzenlenmesi gayrimenkul yatırımlarına talebi artırdı.
Özellikle raylı sistem yatırımlarına ağırlık verilmeye başlanmasıyla hareketlenen piyasada geleceğe dönük planlar büyük projelere endeksli hale geldi. 1.5 yıl önce açılan Marmaray’la birlikte etkilenme bölgelerindeki fiyat artışları belirli bölgelerde iki katına kadar çıktı.
İstanbul genelinde 5 milyon300 bin civarında konut bulunuyor. Şehrin 34 bölgesinde tam bin yedi adet markalı konut projesi yükseliyor. Bunların büyük bir kısmı bu yıl teslim aşamasında. Son 10 yılda şehir genelinde üretilen markalı konut sayısı ise 500 bine yaklaştı. Daha iki yıl önce 855 olan markalı konut projesindeki artış oranı yüzde 20’ye ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme'nin ‘2014 İstanbul Markalı Konut Araştırması’ndan çıkan çarpıcı sonuçlar yatırımcıların yol haritasını da ortaya koyuyor.
Anadolu yakası: Bağdat Caddesi, TL/metrekare bazında 16 bin 300 lira ile rekoru elinde tutarken, en düşük değerli konutun yer aldığı Tuzla’da metrekare birim fiyatı 2 bin 800 lira seviyesinde. Tuzla’daki marina ve diğer özel girişimcilerin projeleri ile bu değerin yakın zamanda 3 bin 500 lira sınırına ulaşması bekleniyor. Çekmeköy, Tuzla, Sancaktepe ve Ataşehir ilçeleri markalı konut projelerinde ön sıralarda yer alıyor.
Avrupa yakası: En yüksek birim konut satış fiyatı 15 bin 500 lira ile Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere aksında, en düşük fiyat ise 2 bin 370 lirayla Esenyurt bölgesinde yer alıyor.
Küçükçekmece-Halkalı Bölgesi’nde 1.3 günde bir konut, Kemerburgaz’da ise 25,6 günde yine bir konut satışı gerçekleşiyor. Avcılar, Küçükçekmece, Bakırköy, Şişli, Başakşehir, Beylikdüzü ve Esenyurt ilçelerindeki markalı konut projelerinde öne çıkan ilçeler.
Gayrimenkul değerleme uzmanları ‘İstanbul’da kısa vadede yatırımların 3. Havalimanı bölgesinde artacağı ve buna paralel olarak Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçtiği bölgelerde yani Riva, Çekmeköy, Tuzla ve Kurtköy-Ömerli tarafları ile Avrupa yakasında Çatalca- Arnavutköy-Bahçeşehir – Ispartakule – Hoşdere aksında yoğunlaşacağını söylüyor. Ulaşım bağlantılarının artması ve 2B arazilerinin yeniden düzenlemesinin etikleri ile Göktürk-Kemerburgaz ve Zekeriyaköy bölgelerinin de yerli ve yabancı yatırımlar tarafından tercih edilir hale geldi.
BU SEMTLER 2015’İN GÖZDESİ OLACAK
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Müdürü Ozan Kolcuoğlu’nun gelecek vaat eden semtler ilgili öne çıkan tespitleri ise şöyle:
Zeytinburnu’na Marmaray Dopingi
Zeytinburnu Marmaray projesinin ilk etki alanlarındaki ilçelerden birisi. Kentsel dönüşüm ile birlikte Marmaray bağlantısının ilçeye ulaşması ve yaklaşık 500 bin metrekarelik alan üzerine kurulması planlanan kent parkı projesi ile birlikte Zeytinburnu’na olan talep arttı. Bölgede 2013’ün aynı dönemine göre yer yer yüzde 20’ye yakın artışlar yaşandı. Önümüzdeki yıllarda uzun zamandır proje aşamasında bekleyen Kazlıçeşme’deki Seaport projesinin hayata geçirilmesi ile ulaşım alternatifleri de birlikte düşünüldüğünde ilçedeki gayrimenkullerin değeri daha da artacaktır. Konut projelerindeki metrekare satış rakamlarının ortalama 3 bin -5 bin TL/m2 aralığında olduğu ilçede, sahildeki lüks konut projelerinde ise İstanbul ortalamasının üzerinde bir fiyat seyri sözkonusu. (Ortalama 12 bin TL/m2 )
Sancaktepe daha da değerlenecek
Üsküdar – Sancaktepe Metro hattı inşası ilerledikçe ve markalı konut proje üreticileri yoğun ilgi gösterince Sancaktepe’deki konut fiyatları yukarı yönde etkilendi. Önceki yıllarda 1.500-2.000 TL/m2 olan daire fiyatları Mart 2015 itibariyle 3.000-4.000 TL/m2 birim fiyat aralıkları görülüyor. Bölgeye yakınlığı nedeniyle ilk etapta Çekmeköy ve Tepeüstü lokasyonları ilgi gördü. Ancak ilerleyen dönemlerde o bölgelerin doyuma ulaşmasıyla yatırımcılar fiyatları İstanbul ortalamasına yakın olan ve boş arazileri bulunan Sancaktepe’ye yöneldi. Sancaktepe hâlâ yatırım yapılabilecek potansiyeli ile gelecek vaat eden ilçelerin başında yer alıyor. 4.000 yataklı dünyanın en büyük şehir hastanesinin Sancaktepe’de inşa edilmesi de önemli bir gelişme.
Karaköy İkiye katlandı
Denize yakınlığı, tarihi binaları ve ulaşım olanaklarıyla şehrin en merkezi noktalarından biri olmasına rağmen uzun bir süre büyük yatırımcıların ilgisini çekemeyen Karaköy’de küçük yap-satçılarla başlayan emlak hareketleri son yıllarda büyük yatırımcıların da radarına girdi. İstanbul’un en önemli ve en eski yerleşkelerden biri olan Karaköy, Beyoğlu gibi eğlence ve kültürel aktivitelerin yoğunlaştığı bir merkeze yakınlığı, Tarihi Yarımada ve Boğaz’a hâkim olması gibi faktörlerden dolayı her zaman değerli görülmüştür. Son dönemde çok sayıda boş binanın satın alınıp turizm odaklı projelerle hayat bulması bu değeri arttırıyor. Ayrıca Tarihi Haliç Tersaneler Bölgesi’nin yat limanına dönüştürülmesi planlanan proje ile 70’er yat kapasiteli iki yat limanı, 400’er oda kapasiteli 5 yıldızlı otel, cami, AVM ve otopark yapılması planlanıyor. Aralarında Galata ve Kasımpaşa Mevlevihânesi, Turabi Baba Kütüphanesi ve Karaköy Voyvoda Karakolu gibi yapıların bulunduğu yaklaşık beş bin yapı da yenilendi. Bölgede satış fiyatları önceki yıllarda ortalama m2 fiyatlar 4 bin – 5 bin TL/m2 iken, son bir yılda Salıpazarı Kruvaziyer projesi ve bölgedeki otel gelişimi ile birlikte m2 fiyatlar ortalama 9 bin TL/m2’ye kadar yükseldi.
Emlak Konut’un Gözdesi: Kayabaşı
3. Havalimanı ile gelişime hız katan Kayabaşı bölgesi Başakşehir ilçesi’nin de en hızlı gelişen bölgesi haline geldi. Bölgedeki markalı konut projelerinde satış fiyatları 3.500-4.500 TL/m2 aralığına ulaştığı, geçen yıla göre yılın ilk aylarında minimum yüzde 10 - 15’lik bir artış görüldü.
Yeni Havalimanı, İstanbul'da Karadeniz'in Avrupa yakasındaki; Yeniköy ile Akpınar köyleri arasındaki alana yıllık 150 milyon yolcu kapasiteli birbirinden bağımsız 6 pisti olacak şekilde yapılacak havalimanı olarak projelendirildi. Tüm bölümleri açıldığında dünyanın en büyük havalimanı olarak hizmet verilecek olan projenin tamamının 2018 yılında bitirilmesi planlanıyor.
3. Havalimanı projesi inşaat ve işletim aşamalarında kullanılması planlanan yollardan D010 Hasdal – Kemerburgaz Karayolu, Kayaşehir merkezine yakın konumlu aks olarak öne çıkıyor. İşletme aşamasında, söz konusu yolun mevcut taşıt hacminin yüzde 120 oranında artarak, 93.511 taşıt/gün olacağı tahmin ediliyor
Havalimanları çevresinde otel, ofis, alışveriş merkezi, konut, sanayi, lojistik, depolama, hastane, eğlence, teknokent, üniversite gibi dev projeler doğal olarak yatırımcıları da bölgeye çekecektir.
Kayaşehir bölgesinde şu anda 20’nin üzerinde konut projesinin inşaatı devam ediyor.
GOP Tümüyle Değişiyor
Markalı projelere ev sahipliği yapmaya başlayan ilçenin gelecek vaat edenler listesinin üst sıralarında yer aldığını söyleyebiliriz. 1173 hektarlık yüzölçümüne sahip ilçenin 432 hektarında kentsel dönüşüm çalışmaları yürütülüyor. Buna göre ilçe yüzölçümünün yaklaşık yüzde 37’sinde kentsel dönüşüm gerçekleştirilecek. İlçenin en revaçta olan bölgesi, Meydan olarak da bilinen Merkez Mahallesi. Diğer mahallelerin aksine sürekli prim yapma potansiyeli olan bölgede, 100 metrekare olan bir konutun fiyatı üç yıl önce 160 bin liradan başlarken şimdi minimum 260 bin lira. Bölgedeki en dikkat çekici konut projelerinden birisi Viaport Venezia projesi. Ayrıca Avrupa Konutları TEM 2, Essenora ve Yıldızpark Evleri projeleri yabancıların akınına uğradı. Sur Yapı’nın projeleri de hem oturumcular hem de yatırımcılar tarafından rağbet görüyor.
Kazandıracak diğer bölgeler
3. Köprü ile konut alanlarında öne çıkacak bölgeler:
Ispartakule, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe.
Sanayi alanları olarak öne çıkacak bölgeler:
Kınalı, Hadımköy ve Pelitli.
Sağlık yatırımlarında öne çıkacak bölgeler:
Avrupa ve Anadolu yakasında iki şehir hastanesinin temellerinin atıldığı İkitelli-Başakşehir ve Alemdağ-Sancaktepe bölgeleri.
Küresel ölçekli kamu yatırımlarının gerçekleşeceği bölgeler:
Göktürk – Zekeriyaköy, Çatalca – Uskumruköy, Anadolu yakasında ise Riva – Polonezköy, Kurtköy – Sancaktepe aksı.
Sanayicinin yeni gözdesi: Hadımköy
Sanayi alanları anlamında, ulaşım ağının değişmesi ve 3. Köprü ile birlikte yeni gelişmelerin yaşanması bekleniyor. Silivri Kınalı ve Gebze’ye bağlı Pelitli Köyü de sanayi yatırımlarının yeni gözde mekânı olmaya aday.
Göktürk yükselenler arasında
Büyük kamu yatırımlarıyla birlikte Kemerburgaz da yükselen semtler arasına girecek. Üst gelir grubunun tercih ettiği popüler yerleşim yerlerinden olan Kemerburgaz ve Göktürk’e hem markalı konut üreticilerinin hem de yatırımcıların ilgisinde bir artış yaşanacak. Ulaşım yatırımlarının arttığı bölgeler arasında Zekeriyaköy-Uskumruköy de var.
ATAKENT’e dikkat
Küçükçekmece’nin gelişen semti olarak öne çıkan Atakent’te hem TOKİ projeleri hem de markalı projeler yükseliyor. Projelerin içinde ya da dışında inşa edilen AVM’ler ise genellikle butik özellikte. İstanbul’un en büyük karma projesi Tema Park’a komşu semtte Emlak Konut güvencesiyle hayat bulan hayat bulan Dumankaya Miks projesindeki son ticari alanlar sahiplerini bekliyor.
Kaynak:AKİT
